金融笔记1: 利率、实际利率、租售比、抗通胀、流动性、投资能力
央行提高基准利率，就意味着提高整个社会的利率水平，实际上就是提高社会资金的价格，然后来影响大家投资消费的意愿。 长期以来，我国资本账户的开放程度是不高的。 当美联储加息，人民币贬值，或者美股涨势比较好的时候，可能会带来A股外资流出。 中长期债券风险较大，指的是中长期债券对利率变动更加敏感，当市场利率上升的时候，中长期债券价格下跌幅度会更大。 关于中国房产一个宏观的判断，未来三年（长期不敢说，因为未来太多变化）： 一线城市核心城区的房子，从长期收益率来看会跑赢GDP增速，而且也抗通胀，二线城市有些地方有些小区也能。但是三四线城市的房产价格（平均来看，不排除几个特例）应该跑不赢通胀，也跑不赢GDP增速 金融资产, e.g A股市场的部分指数，比如中证500,1000，大概率能跑赢GDP增速，我个人倾向于能跑赢一线城市房产。但要记住，股市是个高度分化的地方，而且未来越来越分化，指数是“平均水平”，这意味着，你的选择是有可能被平均的。 流动性不好，就意味着资产价格应该打一个较大折扣。 关于房产： 未来改善型需求占主导，从1房，2房换到3房、4房的现象会比较多。所以从二手房交易角度出发，这类型房子的流动性会比较好。 不婚不育会很多，但未必是主流。另外，年轻人，以及不婚不育人群的租房概率也比较大。 从全球大城市经验看，小房型的租售比更佳。 豪宅的租售比极低。 一个全球大城市房价的共同趋势-核心区和外围区的差价是5:1甚至更高。 消费（投资）都是收入的函数。只有在一个人（家庭，机构）对未来经济（收入）有好的预期的时候，才有可能加大消费投资。 按照中国经济增速下行的历史趋势看，实际利率应该呈现下降趋势。如果实际利率比之前高，那也是令人费解的。 2022年全年中国通胀为2.0%，核心通胀率则是0.9%，远低于3%左右的目标通胀率。尤其在全球通胀的背景下，更可以看出中国“内需”之冷。
